Derechos del Inquilino en Argentina 2025: Lo que Todo Inquilino Debe Saber

Alquilar en Argentina puede sentirse como una relación desigual: el propietario pone las condiciones y el inquilino acepta o se queda sin techo. Pero la realidad legal es diferente. Como inquilino tenés derechos concretos que te protegen, y conocerlos es tu mejor herramienta para que no te pasen por encima. En esta guía te explicamos cuáles son, cómo ejercerlos y qué hacer cuando no se respetan.

Marco legal actual

Tras la derogación de la Ley 27.551 por el DNU 70/2023, los contratos de alquiler se rigen principalmente por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN). Si bien se flexibilizó la regulación y muchas condiciones ahora se pactan libremente, el Código Civil sigue estableciendo una base de derechos que ningún contrato puede eliminar. Para entender los cambios recientes en detalle, podés leer nuestra guía sobre la ley de alquileres 2025.

Tus derechos fundamentales como inquilino

Derecho a un inmueble en condiciones habitables

El propietario está obligado a entregarte el inmueble en condiciones aptas para el uso pactado. Esto significa que las instalaciones eléctricas, de gas y sanitarias deben funcionar correctamente, no debe haber filtraciones ni problemas estructurales, y los artefactos incluidos (calefón, cocina, aire acondicionado si se pactó) deben estar en funcionamiento.

Si al mudarte encontrás deficiencias que no estaban declaradas, tenés derecho a exigir que el propietario las repare. Si no lo hace en un plazo razonable después de ser notificado, podés realizar las reparaciones vos y descontar el costo del alquiler, siempre guardando las facturas correspondientes.

Derecho a reparaciones a cargo del propietario

Este es uno de los puntos que más conflictos genera. La regla general es clara: las reparaciones originadas por el desgaste natural del uso o por defectos de la construcción corren por cuenta del propietario. Esto incluye problemas de cañerías, filtraciones en techos o paredes, desperfectos en la instalación eléctrica preexistente y fallas en artefactos que vinieron con el inmueble.

El inquilino es responsable únicamente de las reparaciones menores causadas por su propio uso, como una canilla que gotea por mal uso o una perilla rota.

Si el propietario se niega a hacer una reparación que le corresponde, el procedimiento es notificarlo por escrito (un mensaje de WhatsApp o email puede servir, pero una carta documento es más fuerte legalmente), darle un plazo razonable para actuar (15-30 días), y si no responde, realizar la reparación vos con un profesional que te dé factura, y descontar el monto del alquiler siguiente. Guardá toda la documentación.

Derecho a la devolución del depósito

Al finalizar el contrato, el propietario debe devolverte el depósito actualizado por el mismo índice que se usó para ajustar el alquiler durante el contrato. Solo puede descontar reparaciones por daños que excedan el desgaste normal, y debe justificar esos descuentos.

Puntos importantes sobre el depósito: el propietario no puede retener el depósito indefinidamente, los daños "normales por el uso" (pintura desgastada, marcas menores en pisos) no son descontables, y si hay inventario firmado al inicio del contrato, cualquier daño preexistente documentado no puede ser atribuido a vos.

Derecho a recibir comprobantes de pago

Por cada pago que realices tenés derecho a recibir un recibo o comprobante. Si pagás por transferencia bancaria, el comprobante de la transferencia sirve como prueba. Si pagás en efectivo, exigí siempre un recibo firmado por el propietario con fecha, monto y concepto. Nunca pagues en efectivo sin comprobante.

Derecho a la intimidad

El propietario no puede ingresar a tu vivienda sin tu consentimiento, salvo emergencia. Si necesita hacer una inspección o reparación, debe coordinar fecha y hora con vos. Presentarse sin aviso no es aceptable y constituye una violación de tu derecho a la privacidad.

Derecho a rescindir el contrato

Podés terminar el contrato antes de tiempo cumpliendo con el preaviso y la penalización pactados. Si el contrato no especifica estas condiciones, se aplican las normas del Código Civil. En cualquier caso, la penalización debe ser razonable. Te recomendamos revisar nuestra guía sobre contratos de arrendamiento para entender las cláusulas de rescisión en detalle.

Obligaciones del propietario que muchos desconocen

Expensas extraordinarias

Las expensas extraordinarias (mejoras edilicias, reparaciones estructurales del edificio, pintura de fachada) son responsabilidad del propietario, no del inquilino. Estas mejoras aumentan el valor de la propiedad, por lo que no corresponde que las pague quien no es dueño. Si tu contrato dice lo contrario, esa cláusula es cuestionable.

Impuestos sobre la propiedad

El impuesto inmobiliario y otros gravámenes sobre el inmueble son responsabilidad del propietario. El ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) suele generar confusión: en la práctica muchos contratos lo trasladan al inquilino, pero es un punto negociable.

Gastos de formalización del contrato

Si el propietario decide certificar firmas o hacer intervenir un escribano, esos gastos no deberían ser trasladados al inquilino salvo acuerdo explícito. Lo mismo aplica para los honorarios de la inmobiliaria: históricamente se compartían, pero es un punto que debería discutirse antes de firmar.

Situaciones problemáticas y cómo actuar

El propietario quiere aumentar fuera de lo pactado

Si tu contrato establece un índice y una frecuencia de ajuste, el propietario no puede aplicar un aumento diferente unilateralmente. Si lo intenta, señalá la cláusula del contrato y negociate firmemente. Si insiste, la mediación o asesoría legal son tus siguientes pasos.

Te piden desalojar antes de tiempo

El propietario no puede pedirte que te vayas antes de que termine el contrato sin causa justificada. Si lo hace, tenés derecho a permanecer hasta la fecha acordada. Las causales válidas para un desalojo anticipado son muy específicas (falta de pago, daño grave al inmueble, uso indebido) y requieren un proceso judicial.

No te devuelven el depósito

Si el propietario retiene tu depósito sin justificación, tu primer paso es un reclamo formal por escrito (carta documento). Si no responde, podés acudir a la Defensoría del Inquilino o iniciar una mediación. Como último recurso, una acción judicial.

Problemas de habitabilidad no resueltos

Si hay un problema grave que afecta la habitabilidad (humedad severa, falta de agua caliente, problemas eléctricos peligrosos) y el propietario no actúa después de ser notificado, tenés varias opciones según la gravedad: retención proporcional del alquiler hasta que se repare, reparación por tu cuenta con descuento del alquiler, o en casos extremos, rescisión del contrato por incumplimiento del propietario sin penalización.

¿Dónde buscar ayuda?

Si sentís que tus derechos no están siendo respetados, tenés estos recursos disponibles:

• Defensoría del Inquilino: Muchas ciudades tienen una oficina de defensa del inquilino que ofrece asesoramiento gratuito. En CABA funciona dentro de la Defensoría del Pueblo.
• Asociaciones de inquilinos: Organizaciones como Inquilinos Agrupados ofrecen asesoramiento y acompañamiento.
• Mediación: Antes de ir a juicio, la mediación es un paso obligatorio en muchas jurisdicciones y suele resolver conflictos de forma más rápida y económica.
• Asesoría legal: Para casos complejos, consultar con un abogado especializado en locaciones es la vía más segura.

Alternativas con menos burocracia

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